Операции с имуществом

Как правильно и выгодно купить квартиру молодой семье

Написано в manager

Для большинства российских граждан приобретение собственной жилой недвижимости становится сделкой всей жизни. Поэтому подходить к вопросу купли-продажи жилья необходимо со всей серьезностью, осознавая важность момента. Правильный подход гарантирует не только юридическую чистоту сделки, но и поможет молодой семье существенно сэкономить на покупке квартиры или частного дома.

Понятие

Купля-продажа недвижимости представляет собой добровольную передачу прав собственности на жилое помещение за определенное договором вознаграждение.

Сторонами сделки являются:

  • продавец;
  • покупатель.

Обязательным условием оформления купли-продажи недвижимости является государственная регистрация сделки. Переход прав собственности от продавца к покупателю происходит именно в этот момент (ГК РФ ст. 558).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Законодательство

Если вы решили приобрести жилье, рассматриваете различные варианты, сравниваете цены и определяетесь, запаситесь следующими нормативными актами, которые помогут вам пройти процедуру оформления без проблем:

Отличия первичного и вторичного рынка жилья

Собираясь приобретать семейное жилье, необходимо определиться, на каком рынке искать квартиру: первичном или вторичном.

К объектам недвижимости первичного рынка жилья относятся:

  • готовые дома от застройщика;
  • строящиеся многоквартирные дома;
  • жилье, введенное в эксплуатацию не позднее, чем за 5 лет до приобретения.

Специалисты определяют следующие основные преимущества покупки жилья на первичном рынке недвижимости:

  • удобство оплаты;
  • высокое качество приобретаемого жилья (улучшенная планировка, свежий ремонт и т.д.);
  • наличие гарантий по устранению возможных дефектов.

Вторичным жильем считается:

  • недвижимость старше 5 лет;
  • жилье, которое уже продавалась (наличие нескольких сделок купли-продажи).

Большинство граждан РФ предпочитают покупать именно такие объекты недвижимости потому что:

  • ниже риск мошенничества;
  • ниже цена за 1 кв.м.;
  • наличие развитой инфраструктуры;
  • быстрое оформление сделки.

Видео: важные нюансы

Варианты покупки

Определившись с объектом недвижимости, необходимо принять важное решение, как покупать жилье – самостоятельно или прибегнув в помощи специализированных компаний. Оба способа приобретения имеют свои положительные и отрицательные стороны.

Через риелтора

Любая сделка с недвижимостью изобилует различными нюансами и требует наличия определенных знаний в этой сфере.

Если вы никогда в жизни ничего не продавали и не покупали, то целесообразнее будет довериться опытным риелтором.

Основными преимуществами такого способа приобретения жилья являются:

  1. Отсутствие бюрократических проволочек и необходимости собирать документы и справки – риелтор самостоятельно займется всеми «бумажными» делами.

    Так как у такого рода специалистов всегда имеются налаженные связи в различных государственных инстанциях, то необходимые для сделки купли-продажи документы будут готовы в кратчайшие сроки.

  2. Быстрое оформление – риелторские компании имеют в своем штате опытных юристов, которые быстро составят предварительный договор продажи, оформят расписку при передаче денег и пригласят нотариуса для заключения сделки.
  3. Отсутствие проблем при регистрации сделки – вам не придется записываться на приме к регистратору или ожидать своей очереди.

    Риелтор решить все эти вопросы и вас пригласят в Росреестр или в МФЦ в определенное время конкретного дня.

Среди недостатков обращения в риелторские организации можно выделить:

  • высокую стоимость услуг – обычно риелторы берут несколько процентов от стоимости сделки (от 3 до 10%), что для молодой семьи может быть непосильной финансовой ношей;
  • большое количество мошеннических фирм на рынке подобных услуг – обращаться необходимо только в хорошо проверенные организации, имеющие положительную репутацию или по протекции своих знакомых.

Самостоятельно

Если вы хотите оформить сделку купли продажи, то это можно сделать и самостоятельно. Главное иметь достаточно свободного времени и терпенья.  

Чтобы узнать, как правильно продать квартиру и одновременно купить другую, в первую очередь можно обратиться за консультацией в местное отделение МФЦ;

Сотрудники этой организации:

  • передадут вам необходимый список документов;
  • проверят документы, имеющиеся у вас в наличие на полноту сведений и действительность;
  • за небольшую плату составят проект договора купли-продажи;
  • предложат дату и время проведения регистрации сделки с недвижимостью.

Единственным недостатком самостоятельного оформления купли-продажи является то, что никто кроме вас не сможет проверить дееспособность продавца и передачу задатка вам тоже придется производить на свой страх и риск (ГК РФ ст. 380).

Способы

Несмотря на то, что при покупке жилья очень важно определиться, где покупать и как покупать, но все же ничто не сдвинется с места, если не будет четкой стратегии и ответа на вопрос на что покупать. Рассмотрим самые популярные и востребованные варианты.

Наличные

Если вы относитесь к категории счастливчиков, у которых имеется денежная сумма достаточная для приобретения 2 комнатной квартиры или частного дома, то проблем с оформлением сделки у вас быть не должно.

Главное соблюсти некоторые правила:

  • в обязательном порядке регистрировать сделку в Росреестре или МФЦ;
  • передачу денежных средств осуществлять в момент регистрации сделки, находясь в стенах государственного учреждения;
  • задаток оформлять в письменном виде при участии двух свидетелей.

Помните, что в случае если продавец откажется вам продавать недвижимость, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере (ГК РФ ст. 381).

Ипотека

Ипотека представляет собой крупный кредит, взятый в целях приобретения жилой недвижимости. При этом до момента полного исполнения финансовых обязательств заемщиком, квартира остается в залоге у банка (ФЗ №102-Ф3 ст.1).

Основной проблемой приобретения жилья по ипотеке является необходимость оформления этого кредита.

Но не все граждане РФ подходят под требования, предъявляемые банком к заемщикам:

  • наличие достаточного официального заработка (необходимо, чтобы платеж по кредиту составлял не более 50% процентов от общесемейного бюджета);
  • положительная кредитная история;
  • возможность внесения первоначального взноса в размере не менее 10% от стоимости выбранного жилья.

Задумываясь о покупке недвижимости по ипотеке необходимо помнить:

  • не каждый собственник согласиться продавать свое жилье таким способом, пугает необходимость сбора большого количества документов, а также необходимость подписания предварительного договора с покупателями, а затем ожидания вердикта от банка;
  • не всякая недвижимость будет одобрена банком в качестве залогового имущества (жилье не должно быть слишком старым, иметь минимальные удобства, не являться ветхим или аварийным и т.д.).

Будьте готовы к тому, что вам придется рассмотреть множество вариантов, но не все они будут одобрены банком.

Рассрочка

Рассрочка – это приобретение имущества, при котором оплата вносится отдельными частями с определенными промежутками времени, при этом процент не начисляется.

Так как любые сделки, связанные с имуществом должны быть документально оформлены, то если, вы нашли продавца готового к реализации своей квартиры или дома на таких условиях, необходимо грамотно составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

К стандартным пунктам такого договора необходимо добавить:

  • вариант передачи денег (наличными или на расчетный счет продавца);
  • количество платежей по рассрочке и дату каждого платежа
  • сумму платежа;
  • возможность достроечного исполнения обязательств;
  • информации, о том, что момента регистрации перехода прав собственности и до момента полной оплаты, жилая недвижимость находится в залоге у продавца;
  • ответственность покупателя за содержание отчуждаемого недвижимого имущества, а также необходимость нести определенные расходы.

Важно помнить, что при неблагоприятном развитии ситуации и невозможности нести свои финансовые обязательства, договор купли продажи с рассрочкой платежа может быть расторгнут.

При этом денежные средства уже уплаченные продавцу назад не возвращаются.

Материнский капитал

Использование материнского капитала существенно облегчило жизнь множества молодых семей.

Несмотря на то, что суммы, выдаваемой государством для поддержки семей, имеющих 2 и более детей, недостаточно для приобретения полноценном жилья, материнский капитал может успешно использоваться в качестве первоначального взноса:

  • при оформлении ипотечного кредита;
  • заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома;
  • при вступлении в жилищно-строительный кооператив и т.д.

От застройщика

Если вы решили покупать недостроенное жилье напрямую у застройщика, обратите внимание на следующие моменты:

  • деловую репутацию строительной компании – необходимо отыскать информацию об уже возведенных объектах, проверить качество, поговорить с жильцами;
  • наличие страхования гражданской ответственности застройщика;
  • обязательную регистрацию договора в Росреестре.

Несмотря на то, что действующее российское законодательство, максимально нацелено на защиту прав дольщиков (ФЗ №214-ФЗ «О долевом строительстве»), приобретение недостроенных квартир все еще является довольно рискованным предприятием.

Как правильно и выгодно купить квартиру в новостройке

Для того чтобы приобретение квартиры в новостройке (1 комнатной, 2 комнатной, студии и т.д.) стало приятным событием, необходимо соблюдать простые правила:

  • выбирать надежного застройщика, желательно рекомендованного друзьями или родственниками;
  • проверить наличие у строительной компании всех необходимых документов на строительство и т.д.;
  • в договоре особое внимание уделять параметрам будущей квартиры и необходимому качеству;
  • вносить денежные средства только через банковские учреждения.

От собственника

Приобретение квартиры или дома от собственника – основа вторичного рынка жилья. Обычно продавец и покупатель находят друг друга посредством объявлений в средствах массовой информации (газеты, доски, объявлений, специализированные сайты и т.д.) или через знакомых.

Наиболее выгодным является самостоятельное оформление подходящей недвижимости, так как избавляет от затрат на риелторские услуги.

В этом случае стороны сделки — продавец и покупатель просто заключают договор купли-продажи недвижимости и сдают документы в регистрирующий орган.

Основные документы

Для правильного оформления сделки купли-продажи потребуется подготовить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость;
  • согласие на продажу от супруга, необходимо в случае, если продавец состоит в законном браке (СК РФ ст. 35);
  • документы, удостоверяющие отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект недвижимости;
  • выписку из ЕГРП;
  • заявление на госрегистрацию сделки от каждой из сторон договора купли-продажи.

Пример смотрите тут.

Подводные камни

Любая сделка с недвижимостью может преподнести участника неприятные сюрпризы. Поэтому нужно постараться предусмотреть все и избежать возможных неприятностей.

За рубежом

Основной проблемой российских граждан, желающих приобрести жилую недвижимость за рубежом, является то, что они не знают всех законов, особенностей и юридических процедур, действующих в выбранной стране.

Существует несколько правил успешного приобретения недвижимости за границей:

  • не покупать жилье по фотографиям, необходимо личное присутствие при осмотре подходящего варианта;
  • заключать договор купли-продажи у местного нотариуса с обязательным требованием предоставления выписки из кадастрового реестра;
  • при обращении в специализированные международные риелторские агентства, отдавайте предпочтения проверенным фирмам, имеющим хорошие рекомендации.

Если нет денег

В ситуации, когда жилье необходима, а денежных средств нет или не хватает на приобретение понравившейся квартиры или дома, нужно рассмотреть возможные варианты:

  • ипотека;
  • участие в долевом строительстве;
  • вступление в ЖСК.

Главное адекватно оценить свои финансовые возможности, соотнеся стоимость недвижимости и срок выплаты. Помните, что в случае невозможности исполнять свои финансовые обязательства, вы останетесь и без денег и без жилья.

Проверка дееспособности продавца

Проверка дееспособности продавца обычно происходит в штатном режиме, при непосредственном визуальном контакте и общении.

Документальное подтверждение «нормальности» может потребоваться, если продавец:

  • преклонного возраста;
  • тяжело болен;
  • проявляет неадекватность.

Подтвердить дееспособность можно следующим образом:

  • получить выписку из ЕГРП о дееспособности правообладателя;
  • привлечь к сделке нотариуса, который по закону и роду своей деятельности должен сначала убедиться в дееспособности клиента;
  • пригласить врача, способного освидетельствовать продавца и дать письменное заключение о его состоянии на момент сделки.

На чем можно сэкономить

Для тех, кто планирует приобретение собственной жилой недвижимости, можно дать несколько советов о том, как можно сэкономить:

  1. Если вы решили приобрести квартиру от застройщика, то помните, чем раньше вы вступите в долевое строительство, тем дешевле вам обойдется квартира.
  2. Квартиры на первом и последнем этажах стоят дешевле.
  3. Откажитесь от услуг риелторов и потратьте время на самостоятельное оформление сделки купли-продажи. Это сэкономит вам от 3 до 10 % от стоимости недвижимости.
  4. Если вы оформляете ипотеку, то берите кредит в той валюте, в которой вы получаете зарплату.

Если приложить немного усилий, приобрести недвижимость можно просто, выгодно и без лишних проблем.

About the author

manager

Оставить комментарий