Операции с имуществом

Пошаговая инструкция как продать квартиру без посредников

Написано в manager

Несмотря на то, что большинство граждан уверено, что жилье можно продать только через риелторские агентства недвижимости, существует реальная возможность найти покупателя самостоятельно. Главное правильно расставить приоритеты: желаемая продажная цена квартиры и максимальный срок ожидания.

Понятие

Сделка купли-продажи – это законная передача прав собственности от продавца к покупателю после подписания специального договора и передачи денежных средств.

Обязательным условием заключения договора купли-продажи является его последующая регистрация в Росреестре (ГК РФ ст. 551).

Если передача имущества происходит в момент подписания приемопередаточного акта, то переход прав собственности на жилую недвижимость происходит только в момент осуществления госрегистрации.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-43-85 (Москва)

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Законодательство

Для того, что чтобы успешно продавать жилую недвижимость, необходимо в обязательном порядке прочитать определенную юридическую литературу:

  • Гражданский Кодекс РФ.

    В этом законодательном собрании вы найдете условия возникновения, перехода и прекращения прав собственности, виды собственности, права собственников, особенности заключения сделки с недвижимостью и т.д.

  • Жилищный Кодекс РФ.

    Определяет основные правила работы с жильем и права собственников.

  • Федеральный закон №122-ФЗ «О госрегистрации…» поможет понять, какие виды сделок с недвижимостью подлежат регистрации, кто должен платить госпошлину и т.д.
  • Налоговый Кодекс РФ.

    Определяет обязанности по уплаты налогов на доходы физических лиц при осуществлении сделок с недвижимостью (НК РФ ст. 23).

  • Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Определяет права и обязанности сторон договора на оказание оценочных услуг.

С чего начать

Начинать самостоятельную продажу жилой недвижимости необходимо с определения цели. От этого будет зависеть не только цена квартиры, но и количество времени, отведенного вами на продажу.

Выделяют несколько причин, по которым люди продают жилплощадь:

  • переезд в другой город – в случае временного предоставления жилья на новом месте проживания, можно не торопиться с реализаций, можно даже сдать квартиру на длительный срок в аренду и дожидаться «своего» покупателя;
  • срочная потребность в деньгах – ситуация, когда нет времени ждать и очень выгодная для покупателей – при срочной продаже можно приобрести ликвидный дом или квартиру по бросовой цене;
  • смена квартиры на частный дом – не самая распространенная ситуация, которая позволяет выставлять жилье по желаемой цене;
  • продажа недвижимости, которая не является единственной (наследное имущество и т.д.) – срок ожидания продажи ограничен только терпением владельца собственности и расходами на уплату налогов.

Видео: процедура

Все выгоды и подводные камни самостоятельности

У каждой медали есть две стороны и самостоятельная продажа недвижимости не является исключением. Рассмотрим основные преимущества и недостатки такого варианта реализации жилья.

Преимущества:

  • Существенная экономия – занимаясь продажей и оформлением недвижимости можно сохранить свой бюджет в целости и сохранности.

    Риелторские бюро, которые обязуются реализовать вашу жилплощадь, берут не менее 3% от стартовой цены квартиры за услуги, а сроки продажи не всегда существенно отличаются.

Недостатки:

  • Неправильная оценка стоимости квартиры – зачастую собственник чрезмерно завышает цену, в результате чего квартира или дом может продаваться годами.

    Риелторы как незаинтересованные лица объективно определяют стоимость жилья на основе имеющихся среднерыночных данных.

  • Юридические риски – если подойти к продаже недвижимости без должного внимания, то вполне можно попасться в руки мошенников и аферистов.

    Необходимо наличие минимальных юридических знаний, сосредоточенность и умение читать документы.

Правильная оценка недвижимости

Залогом успешной продажи недвижимости является адекватное определение ее стоимости, основанной на удачном соотношении цены и качества жилплощади.

Основными факторами, влияющими на стоимость вашей жилплощади, являются:

  • Внешнее и техническое состояние – предпродажный косметический ремонт, замена неисправной сантехники, уборка и прочее, могут существенно увеличить ликвидность недвижимости.
  • Расположение – квартиры на первых и последних этажах многоквартирных домов ценятся существенно ниже, чем аналогичные помещения, на других этажах. Также цену придется снижать, если вы владеете угловой квартирой – они более холодные и стоят дешевле.
  • Планировка – если ваша квартира имеет удачное расположение жилых и вспомогательных помещений, можете смело плюсовать к стоимости несколько сотен тысяч рублей.
  • Тип здания и год его постройки – наиболее ликвидны дома из кирпича и монолитные здания, срок ввода в эксплуатацию не ранее 1980 года.
  • Наличие развитой инфраструктуры и т.д.

Параметров, влияющих на стоимость жилья великое множество, поэтому для получения реальной цены на продаваемую жилплощадь можно обратиться в специализированное оценочное бюро.

Какие документы подготовить

Подготовив жилище к продаже, и определившись с ценой, необходимо приступить к проверке имеющихся документов и сбору обязательных бумаг для заключения сделки купли-продажи.

К таковым относятся:

  • документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт, свидетельство о рождении);
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о госрегистрации, наследовании и т.д.);
  • технический и кадастровый паспорт на жилое помещение и землю, если вы продаете частный дом;
  • согласие супруга на отчуждение недвижимости (если продавец состоит в законном браке и недвижимость была приобретена/получена в этот период);

    Пример документа представлен тут.

  • согласие органов опеки (если собственник или сособственник является несовершеннолетним гражданином РФ);

    Образец можно посмотреть здесь.

  • справка из домовой книги «о составе семьи» (подтверждает количество прописанных граждан в жилом помещении (ГК РФ ст. 558 п.1);
  • справка из домоуправления, УК или ЖЭКа об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Как можно быстро продать квартиру без посредников

Для того чтобы успешно реализовать собственную жилую недвижимость, необходимо планомерно следовать к своей цели, выполняя друг за другом определенные шаги. Это позволит быстро и безболезненно оформить договор купли-продажи без привлечения риелторов и агентств недвижимости.

Определить цели и сроки

Залогом успешной продажи является четкое определение цели продажи. Если реализовать недвижимость нужно в кратчайшие сроки, то и цена соответственно снижается со стартовой до минимально допустимой.

Если продажа дома или квартиры «не горит» – можно выставлять максимальную цену на недвижимость и постепенно снижать до той, которую вы реально хотите получить от продажи.

Провести оценку

Провести оценку стоимости недвижимости для продажи можно двумя способами:

1. Самостоятельно. Для этого необходимо провести небольшой мониторинг продаваемых объектов недвижимости аналогичных вашему дому или квартире. Важное условие – рассматривать недвижимость нужно только в своем населенном пункте и по возможности в своем микрорайоне.

После определения средних цен на подобную недвижимость, необходимо объективно оценить свое жилье по следующим параметрам:

  • ухоженность;
  • наличие ремонта;
  • техническое состояние (окна, двери, сантехника и т.д.);
  • количество комнат (в некоторых случаях из-за высокой стоимости коммунальных услуг дороже стоят 1 комнатные квартиры, чем, например, 3 или 4 комнатные);
  • соотношение жилой и вспомогательной площади;
  • планировка;
  • этажность;
  • год постройки дома и т.д.

2. При помощи профессионального оценщика. В каждом городе имеется несколько фирм, специализирующихся на проведении оценки имущества и экспертизе. Обратившись к ним можно в кратчайшие сроки за определенную плату получить объективный расчет стоимости вашего имущества (ФЗ №135-ФЗ ст. 11).

Особенности рекламы

Всем известно, что реклама – двигатель торговли. Поэтому, если вы хотите как можно быстрее продать свою жилую недвижимость, прорекламируйте ее.

Выбирайте из списка то, что подходит лично вам, и дерзайте:

  • объявления в местных газетах и журналах – лучше всего оформлять заказ сразу на несколько выпусков вперед;
  • интернет-площадки – специализированных сайтов по продаже различного имущества великое множество, поэтому не останавливайтесь на каком-то одном, а постарайтесь разместить свое объявление на большем количестве ресурсов;
    информационные доски в подъездах многоквартирных домов – своеобразное «сарафанное радио», которое исправно работает в пределах микрорайона;
  • оповещение друзей и знакомых – чем больше людей будет в курсе того, что вы продаете недвижимость, тем выше вероятность появления потенциального покупателя.

Подготовка квартиры к продаже

Основная подготовка квартиры к продаже заключается в приведении жилплощади в порядок:

  • «разгрузка» помещения – если вы не проживаете в квартире, которую продаете, постарайтесь освободить ее от ненужного хлама, лишней мебели и прочего, это позволит покупателям реально оценить площадь и масштабы помещений;
  • проведение косметического ремонта – замена обоев, покраска окон и влажная уборка создают приятную атмосферу чистоты и свежести, что очень импонирует потенциальным покупателям;
  • устранение всех имеющихся поломок – при осмотре квартиры будущие покупатели будут все щупать, трогать открывать и закрывать, поэтому своевременно займитесь восстановительными работами, чтобы не оттолкнуть какой-то мелочью выгодного клиента;
  • приведение в порядок территории вне квартиры – первое впечатление о жилплощади и самом доме очень важно, поэтому побеспокойтесь о чистоте подъезда и двора (по возможности).

Заключение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи выступает в роли двухстороннего гаранта заключения основной сделки.

Вместо предварительного договора можно составлять договор задатка, который по своей юридической значимости является аналогом и подтверждает факт того, что покупатель и продавец пришли к соглашению по всем условиям будущей сделки купли-продажи.

Помните, что после того как оформлен предварительный договор или договор задатка, отказ от заключения сделки купли-продажи чреват финансовыми потерями (ГК РФ ст. 381).

Предварительный договор купли-продажи составляется в произвольной форме в письменном виде.

В договоре необходимо указать:

  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса проживания);
  • описание и адрес объекта жилой недвижимости;
  • срок выполнения обязательств (дата заключения основного договора купли-продажи);
  • сумма задатка;
  • дата составления документа;
  • подписи сторон.

Выписка и справки об отсутствии долгов

Получить справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам можно двумя способами:

  • В офисе поставщика коммунального ресурса – такой вариант подходит для владельцев частных домов, вам придется наведаться в Энергосбыт, Водоканал, Межрегионгаз и т.д. При предъявлении правоустанавливающего документа на жилплощадь и паспорта вам выпишут справку.

    Целесообразнее получить такие документы прямо в день заключения сделки.

  • В конторе управляющей компании или ЖЭКа – если вы проживаете в многоквартирном доме, при обращении в УК вам сразу в одном месте сделают справку об отсутствие задолженностей по всем коммунальных услугам (свет, газ, тепло, вода, телефон), так как договора на поступку заключаются именно с обслуживающей организацией.

Подача документов в регистрационные органы

Оптимальным вариантом является подписание договора купли-продажи в день государственной регистрации. Прямо в отделении Росреестра может быть осуществлена и передача денежных средств, если вы ведете расчеты наличными.

Для успешной регистрации сделки с недвижимостью необходимо:

  • присутствие представителей обеих сторон сделки купли-продажи;
  • написание заявлений от лица покупателя и продавца;

    Пример документа представлен тут.

  • наличие всех необходимых документов;
  • договор купли-продажи, составленный в 3 экземплярах (по одному каждой стороне сделки и 1 в архив Росреестра);
  • оплата государственной пошлины и предоставление квитанции.

Типичные ошибки

Существует определенный рейтинг типичных ошибок, которые совершают собственники недвижимости при самостоятельной продаже:

  1. Неверная оценка стоимости – завышенная цена уже на этапе просмотра объявлений отпугивает потенциальных покупателей.
  2. Неподготовленность помещения к визиту потенциальных покупателей – это вам известно, что представляет собой жилплощадь и как оно выглядит без мебели и вещей. Покупатель не может оценить в заставленной квартире ни ее размеров, ни площади. И в целом захламленное помещение производит неприятное впечатление.
  3. Неумение вести переговоры – нужно быть морально подготовленным к тому, что покупатель будет стремиться всеми возможными способами «сбить» цену и искать недостатки в квартире. Если на каждое критическое замечание вы будете реагировать неадекватно, ругаться и кричать, то быстро продать жилплощадь вам не удастся.
  4. Документальная неподготовленность к продаже – многие собственники забывают о необходимости предпродажной проверки документов (действительность, актуальность и т.д.), что может привести к срыву сделки в самый ответственный момент.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

About the author

manager

Оставить комментарий